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喀麦隆vs智利官方直播:發揮拍賣機制 做好土地使用權出讓

文字:[大][中][小] 手機頁面二維碼 2016/8/29     瀏覽次數:    

  土地使用權拍賣出讓
       拍賣出讓國有建設用地使用權是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。
       按照現行的土地管理來講,就是兩種分類方式:
       第一類是指,政府供地過程中,市、縣人民政府土地行政主管部門以拍賣方式出讓、租賃國有建設用地使用權。
       第二類是指,在土地市場中,以出讓或租賃方式取得出讓或承租建設用地使用權的土地使用者,依法以拍賣方式轉讓或轉租建設用地使用權。
       法定拍賣出讓主體
       在《土地管理法》中,明確規定,國有建設用地使用權拍賣出讓主體,依法只能是市、縣人民政府國土資源行政主管部門,任何其他的部門、組織、團體,均不是拍賣出讓土地使用權的法定主體。拍賣企業需要注意的是,在實際生活中,很多開發區管委會以及市轄區政府還在賣地。在今后,拍賣企業如果接受到類似的這些部門的委托,可以明確的拒絕,因為這些部門均不是法定的出讓土地的主體。
       拍賣出讓的組織方式
       地方政府組織實施土地拍賣中,一般有三種方式:
       自行辦理,即由市、縣人民政府國土資源行政主管部門自行組織實施國有建設用地使用權拍賣出讓活動。
       指定辦理,即由市、縣人民政府國土資源行政主管部門指定或授權下屬事業單位具體承辦國有建設用地使用權拍賣出讓活動。
       委托辦理,即由市、縣人民政府國土資源行政主管部門委托具有相應資質的交易代理中介機構承辦國有建設用地使用權拍賣出讓活動。隨著管辦分離的政策要求,委托代理形式的受讓面會越來越多。
       拍賣出讓的程序
       拍賣出讓土地的程序:公布供地計劃,確定供地方式;編制、確定出讓方案;地價評估,確定出讓底價;編制出讓文件;發布出讓公告;接受報名申請,進行資格審查;實施拍賣活動,進行成交確認;簽訂出讓合同,公示出讓結果;核發《建設用地批準書》,交付土地;辦理土地登記;資料歸檔。
       用地預申請制度與程序
       為了增加土地供應的有效性,提高土地交易的成交概率,在制度上設計了用地預申請制度,具體實施程序包括:
       市、縣國土資源行政主管部門將列入拍賣出讓計劃內的具體地塊信息向社會公開;
       意向用地者對已公開的具體地塊有使用意向的,向市縣國土資源行政主管部門提交《用地預申請表》,提出用地預申請,并承諾愿意支付的土地價格;
       市、縣國土資源行政主管部門對用地預申請進行審查,認為所承諾的土地價格和條件可以接受的,在收到預申請20 日內告知申請人,通知其參加該地塊拍賣出讓活動;
       申請人提出了預申請,也承諾了價格,當政府依據申請實施供地的時候,申請人必須來參加競買,而且在報價的時候不得低于承諾的地價。如果未按時參加該宗地的競買,或在該宗地的競買中報價低于《用地預申請表》中所承諾的地價,均視為違約,需承擔違約責任。
       出讓公告
       土地有它特的特殊性,土地公告的發布與拍賣一般的普通的商品拍賣的公告有所不同,一般可以分兩種形式:出讓方式確定的出讓公告和出讓方式待定的出讓公告;單宗地出讓公告和多宗地出讓聯合公告。這是土地公告的兩個大類,而在公告條件審查上,在實踐當中出現很多問題,其中有兩個問題比較突出:
       關于土地規劃條件。土地的規劃條件跟土地的價值是密切相關的,其價值不光決定于這個地塊本身,還與它周邊的規劃條件等有關。所以拍賣這塊土地的時候,需要了解的范圍要更廣一些。按照我國現行的法律規定,每一宗土地出讓前,城市規劃部門都必須依據控制性詳細規劃出具規劃條件,其中要明確出讓宗地的面積、土地使用性質、容積率、建筑密度、綠地比例等指標。沒有出讓條件的土地是不允許拍賣出讓的。國土資源行政主管部門也會依據這些指標評估地價和出讓土地,土地出讓后,不得擅自調整已確定的規劃條件。所以,地塊的位置、面積、用途、年限、規劃指標要求等均需在公告中體現。
       不得設定影響公平、公正競爭的限制條件。如:地方政府明確要求申請買地的企業,必須是本地的企業,否則不允許參與競買;為了排斥其他的競買者,直接要求數額巨大的外幣,作為競買保證金等。
       對競買資格審查確認
       工業用地,按現行的法律政策規定的相對比較簡單,只要交得起競買保證金,提供有效的身份證明,通常就可以參加土地競買。
       房地產用地,不僅僅局限于住宅,也包括商業用地。對競買人資格審查中,除了要提交有效的身份證明和競買保證金這個憑證之外,還有很多政策要求的審查。如:曾經是否有過土地閑置、欠繳出讓金、非法轉讓土地使用權、違反合同約定開發建設以及保證金來源是否合法等。
       審查過程中,有3個問題要重點關注的:
       競得土地后,成立新公司進行開發建設的審查。房地產用地,競買人在競得土地后,再成立一家新公司來開發這塊土地。針對這一現象,申請人需要在提出競買申請的時候明確地說明:與什么公司或個人合作、合作各方的出資比例,新公司的成立時間等事宜,竟得土地后,國土部門才能與新公司簽訂出讓合同。
       聯合申請,即由兩個以上的法人、自然人或其他組織組成一個整體,以一個競買人的身份共同參加競買。土地拍賣允許兩個以上的法人或自然人組成一個整體來參加競買,這個時候在審查需要會握以下四點:
       把該聯合體作為一個獨立的競買申請人來看待,聯合體各方都必須符合法律政策和出讓文件所要求的條件;
       聯合體各方應當簽訂書面的共同參與競買協議,并將該共同競買協議連同其他申請文件一并提交。
       聯合體內部發生糾紛,可以依據共同簽訂的協議加以解決;聯合體競得土地后,土地出讓人應當與聯合體簽訂成交確認書,不能與聯合體中的某一人或某幾人簽訂成交確認書;
       所提交的聯合競買協議中,必須明確簽訂國有建設用地使用權出讓合同時的受讓人。不能以聯合體中某一人的名義與出讓方簽訂出讓合同,聯合體中的某一方違反合同,出讓人都有權要求聯合體中其他方承擔連帶責任。
       對競買人資格審查的最新要求:實施聯合懲戒。國家近兩年非常注重信用體系建設。2014 年以來,國務院先后下發了《關于印發社會信用體系建設規劃綱要(2014-2020年)的通知》、《企業信息公示暫行條例》、《關于運用大數據加強對市場主體服務和監管的若干意見》。在這幾個文件里都明確的要求,政府供應土地時對存在失信行為的主體,要實施限制和禁止的懲戒措施。而這個限制主要就設在資格審查這一關上。也就是說,信譽的缺失,會影響參與土地競買資格。
       競買保證金
       土地的競買保證金有一點特殊性,因為土地的出讓周期會比較長,在土地出讓的不同階段競買保證金的作用和法律效益是有區別的,主要分三個方面:在參加競買的時候要交競買保證金,這是參加競買的資格條件是門檻;確認成交后,在簽成交確認書的時候,這個競買保證金轉為了定金;簽署了出讓合同以后,定金轉成了價款。
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